REFORME DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Publié le 09/02/2015

La loi n° 2014-626 du 18 Juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi « Pinel » a apporté des modifications importantes au statut des baux commerciaux. Cette loi vient d’être complétée par le décret n° 2014-1317 du 3 Novembre 2014.

Tout d’abord, la durée des baux dérogatoires passe désormais de 2 à 3 ans. Au terme de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, si le locataire reste dans les locaux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

La loi généralise le congé triennal. Il n’est désormais plus possible de conclure un bail commercial pour une durée initiale ferme de six ans, en faisant renoncer le preneur à pouvoir donner congé à l’issue de la première période triennale. Les baux redeviennent de véritables baux « 3,6,9 ». Cette mesure est protectrice des locataires. Toutefois, les bailleurs risquent de refuser de faire des aménagements dans les locaux, dès lors qu’ils n’ont aucune garantie sur la durée. Il convient de préciser que cette disposition comporte des exceptions.

 

Dans un souci de simplification et d’économie, il est désormais possible de donner congé par courrier recommandé avec avis de réception, au lieu d’un acte d’huissier qui reste toutefois un moyen de preuve sécurisé.

 

La loi supprime, tant pour les renouvellements de baux que pour les révisions de loyers, toute référence à l’indice trimestriel du coût de la construction. La loi fait désormais référence à l’indice trimestriel des loyers commerciaux – ILC, ou à l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires – ILAT.

 

Autre disposition notable destinée à encadrer l’augmentation des loyers, la loi prévoit pour le cas où le loyer viendrait à être déplafonné, à l’issue d’une procédure judiciaire en renouvellement de bail ou en révision de loyer, que l’augmentation de loyer, qui en découlera ne sera pas applicable, en totalité, immédiatement. L’augmentation sera désormais lissée, à raison de 10% de plus, au maximum, par année.

 

Ainsi, une augmentation de 50% du loyer annuel de base d’un commerce, ne sera complétement répercutée au locataire, qu’après cinq années.

 

La loi crée une nouvelle disposition, pour désormais obliger les signataires d’un bail commercial, à établir un état des lieux d’entrée et de sortie des lieux. Cet état des lieux sera une annexe du bail. Cette formalité doit également être respectée, lors la vente du fonds de commerce, ce qui posera sans aucun doute des problèmes pratiques car souvent le bailleur n’intervient pas à l’opération de cession. Le bailleur a donc tout intérêt à réaliser l’état des lieux, car à défaut, il ne pourra invoquer la présomption de bon état de réparations locatives résultant de l’article 1731 du Code Civil.

 

En plus de cet état des lieux, le bailleur doit désormais faire un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre son locataire et lui.

 

Ainsi, lors de la signature du bail, puis tous les trois ans, le bailleur devra communiquer à son locataire :

 

- Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser, durant les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

- Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés, dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

 

Le Décret du 3 Novembre 2014 est dès lors venu apporter des précisions importantes, quant aux dépenses que le bailleur peut ou non imputer la charge à son locataire.

 

Il prévoit notamment que ne peuvent plus être imputés au locataire :

 

- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet, de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil.

 

Cependant, le législateur a maintenu la possibilité pour le bailleur de mettre à la charge de son locataire le paiement de l’impôt foncier.

 

Autre disposition intéressant le locataire, Il bénéficie désormais d’un droit de préemption dès lors que le bailleur souhaite vendre les murs de son local commercial. Un formalisme d’information est prévu par la loi pour permettre au locataire, d’exercer son droit.

 

De même, alors que les baux prévoient fréquemment qu’en cas de vente de son fonds de commerce, le commerçant vendeur reste garant des impayés locatifs de son acquéreur, vis-à-vis du bailleur, jusqu’au terme du bail en cours, il est désormais prévu que le bailleur ne pourra invoquer la clause de garantie du cédant, que durant trois ans, à compter de la cession du bail commercial.

 

De plus, comme en matière de caution, le bailleur devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

 

Ainsi que l’on peut le constater, les réformes mises en place par ces textes ont pour objectif évidant d’améliorer la situation locative des commerçants et petites entreprises.

 

Néanmoins certains points de cette réforme devront faire l’objet d’interprétation, y compris au travers de décisions judiciaires. On pense notamment à la question d’actualité de la prise en charge des travaux devant permettre l’accessibilité dans les commerces.

 

Au regard des modifications apportées par la loi « Pinel » et son décret, il apparaît donc impératif, tant pour les propriétaires de locaux commerciaux, que pour les commerçants, de s’informer des incidences de ces textes, sur les baux commerciaux qu’ils ont d’ores et déjà signés ou

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