Avocat bail commercial à Paris, Pontoise

Avocat pour bail commercialQue l'on soit locataire ou bailleur, il est impératif d'aller consulter un avocat avant toute signature d'un contrat de bail commercial qui va vous engager pendant neuf années au moins. L'avocat sera à même d'établir pour vous ledit bail, si vous êtes bailleur.

Si vous êtes locataire, votre avocat Conseil saura vous expliquer le droit au bail ainsi que contenu de chacun des articles du bail que vous vous apprêtez à signer. Nos avocats pourront dès lors vous préciser à quoi vous vous engagez exactement et s'il ne serait pas judicieux de demander la modification de certaines clauses du bail commercial.
Il ne faut pas oublier qu'il est toujours possible de négocier les clauses d'un bail et ce, que l'on soit bailleur ou locataire. Pour ce faire, votre avocat vous garantit sa compétence, liée à une parfaite connaissance du droit et l'expérience de nombreuses années consacrées à ce type d'acte.

Bail commercial et statut des baux commerciaux

Définition :

Le bail commercial est un contrat consensuel qui se forme par la rencontre de deux partis : le bailleur et le preneur. Il s'établit autour de deux ou plusieurs personnes, sans que son existence soit en principe subordonnée à une forme ou à une formalité particulière.

L'accord des parties sur les éléments et conditions essentiels du contrat est donc suffisant.

Les éléments essentiels du bail commercial sont notamment :

  • la chose louée et l'objet du bail,
  • le prix du bail ou loyer,
  • le point de départ et la durée du bail.

Pour être valable, le contrat de bail commercial doit être conclu par des personnes ayant la capacité juridique de s'engager (ce qui n'est pas le cas des incapables majeurs).

Le bail commercial constitue par ailleurs la pierre angulaire du fonds de commerce car sans lui, le fonds de commerce ne saurait exister.

 

Le bail commercial, potentielle source de contentieux

Ce faisant, la location commerciale en tant que contrat est source d'un contentieux multiple qui concerne tant :

  • la conclusion du bail,
  • les clauses du bail,
  • sa résiliation et sa résolution,
  • le paiement des loyers (dont les facteurs locaux de commercialité, définis à l’article R. 145-6 du Code de commerce),
  • le renouvellement du bail,
  • la sous-location.

De même, locataires et propriétaires bailleurs nous consultent fréquemment sur les questions suivantes :

En quoi consiste la location-gérance d'un fonds de commerce ?

La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un établissement industriel ou artisanal concède l'exploitation de ce fonds à une autre personne moyennant un certain prix.

Elle est régie par les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce.

Le statut des baux commerciaux n'est pas applicable dans les rapports entre le bailleur du fonds et le locataire-gérant et ce dernier ne peut prétendre, sur le fondement de ce texte, à un droit de renouvellement de son contrat de location.

Le fonds de commerce donné en location-gérance peut notamment inclure parmi ses éléments le droit au bail des locaux dans lesquels l'activité est exercée.

Les questions qui nous sont le plus fréquemment soumises et les renseignements portent sur les points suivants :

Quelle est la différence entre la location-gérance et le bail commercial ?

Par définition, le bail commercial est un louage d'immeuble (un local ou un immeuble complet est donnée à la location) tandis que la location-gérance est un louage de meuble incorporel (c'est le fonds de commerce qui est donnée à la location, ce qui inclut à la fois le bail et donc le local loué, ainsi que la clientèle).

Il y aura une location commerciale et non location-gérance si aucune clientèle n'existe ou si la clientèle n'est pas transmise au locataire-gérant.

Le risque de confusion surgit généralement si lors de la rédaction des actes (bail commercial ou contrat de location gérance), il n'a pas été clairement opéré une distinction entre la propriété du fonds de commerce et celle du local dans lequel est exploité le fonds.

De plus et pour lever toute ambigüité, il convient également de scinder le loyer de la location-gérance en deux, l'une pour la jouissance du local (le loyer), l'autre pour celle du fonds (la redevance).

Quelle est la signification de l'expression "destination des lieux" dans le bail commercial ?

La destination des lieux peut se définir comme l'affectation donnée aux locaux, par les parties contractantes, pour un usage déterminé.

Tout d'abord, il est nécessaire de savoir si les locaux donnés en location, permettent l'exploitation d'une activité à caractère commercial, industriel ou artisanal. Si tel est le cas, le bail pourra être soumis au statut des baux commerciaux.

De même, il faudra savoir si les locaux sont donnés à usage commercial, à usage de bureaux ou à usage d'habitation, selon ce qui a été souhaité et décidé par les parties.

En cas d'ambigüité, les juges, ont le pouvoir de restituer aux conventions leur véritable qualification.

La destination des lieux doit être examinée à un double niveau :

  • La qualification de bail commercial et, à plus forte raison, la soumission du contrat au statut des baux commerciaux impliquent que les parties aient souhaité affecter les locaux à une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale.
Une fois déterminé le caractère commercial du bail, il appartient aux parties (bailleurs, syndic, locataires, selon le cas) de délimiter avec exactitude le détail des activités autorisées :
  • Type de commerce : boulangerie, pâtisserie, charcuterie, alimentation, superette, sandwicherie, traiteur, restaurant (éventuellement de manière plus précise encore : pizzeria, cuisine asiatique, cuisine marocaine, etc.) ou éventuellement tous commerces ;
  • Type de vente : vente, en gros ou au détail, à emporter, avec ou sans consommation sur place ;
  • Commerce avec ou sans nuisances : sont alors exclus les activités de Fabrication (nuisances sonores), les restaurants (nuisances olfactives) ;
  • Usage éventuel de bureaux ou pour partie usage d'habitation : il est ici indiqué que la présence d'une partie habitation au sein du bien loué constitue souvent une plus-value, au bail et plus généralement dans le cadre de la cession du fonds de commerce.

Une fois ces critères fixés, le locataire devra impérativement respecter la destination des lieux : il devra n'exercer dans les locaux loués que le type de commerce ou d'industrie autorisé par le bail.

Les articles 1728 et 1729 du Code civil, interdisent en effet aux locataires de changer la nature des biens dont la vente est prévue (ainsi il ne peut passer de la vente de pain à la vente de chaussures ou d'accessoires de mode) ou même les modalités de vente (la vente à emporter de produits traiteurs ne peut devenir une activité de restaurant avec consommation sur place des plats). Néanmoins, des atténuations sont possibles pour les activités connexes ou complémentaires (ainsi une boulangerie pourra faire de la vente de dépannage de lait, beurre ou confitures).

Qu'est-ce qu'un pas-de-porte ?

Certains locaux bénéficient d'une situation privilégiée qui en font des produits rares à trouver, de part leur emplacement dans un quartier particulièrement commerçant ou une rue très passante et commerçante.

Cette rareté a en elle-même une valeur économique qui peut-être valorisée lors de la cession d'un bail. Dans cette hypothèse, elle sera rémunérée par le versement du prix de cession du bail, du preneur au cédant.

Toutefois, si le local est loué pour la première fois, le bailleur peut exiger d'être rémunéré :

  • de cette survaleur à l'entrée dans les lieux du premier locataire ;
  • et de la perte de valeur vénale que son immeuble va supporter du fait de son occupation par un locataire commercial.

Il ne pourra en effet plus vendre ses murs au même prix que s'ils étaient libres de toute occupation. Le bailleur est donc en droit de demander, outre le paiement du loyer et du dépôt de garantie, une somme forfaitaire appelée pas-de-porte, qui l'indemnise de la perte de valeur liée à l'occupation des lieux.

A quoi sert le dépôt de garantie payé à la signature d'un bail ou lors de sa cession ?

La loi prévoit pour la plupart des baux le versement d'un dépôt de garantie. Celui-ci assure au bailleur la bonne exécution du bail et plus spécialement le paiement de tout ce qui pourra lui être dû en cours de bail (loyers, charges, etc) ou lors de la restitution des lieux (loyers, réparations, dommages-intérêts, etc.).

Le dépôt de garantie est donc une somme versée lors de la conclusion du contrat et restituée en fin de bail après apurement des comptes.

Lors de la cession du bail, le dépôt de garantie est remboursé par le bailleur au locataire sortant. L'acquéreur du fonds, qui devient le nouveau locataire, verse à son propriétaire son dépôt de garantie.

En fonction de l'évolution des loyers, le dépôt de garantie doit être réactualisé a du proportion.

Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?

Pour répondre à cette question, il convient de prendre connaissance du bail signé et de la rédaction de l'article relatif à cette question. Chaque bail est unique et il n'est donc pas possible de généraliser le propos en la matière.

Toutefois, en matière de travaux de sécurité, nécessaires à l'utilisation de la chose louée, le principe est qu'ils sont à la charge du propriétaire.

L'article 1719-2o du Code civil impose à ce dernier d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, à condition, évidemment, que les travaux prescrits soient en rapport avec la destination contractuelle des lieux.

La Cour de Cassation a par ailleurs réaffirmé que « Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont sauf stipulation contraire à la charge du bailleur » .

En ce qui concerne les opérations de « désamiantage » imposées par le décret n° 96-97 du 7 février 1996, elles sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail.

Enfin, concernant les "gros travaux" relatifs au clos et au couvert des lieux, ils étaient habituellement à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail.

D'une manière générale, il apparaît que dans les baux signés depuis une dizaine d'années, ce qui était une exception a eu tendance à se généraliser, le locataire devant dorénavant assumer également les gros travaux.

Quelle conséquence dans la non-exécution par le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués ?

La non-exécution par le bailleur de son obligation de délivrance conduit à mettre en oeuvre la résiliation du bail des lieux loués, aux torts du propriétaire, si cette inexécution est totale.

Le bailleur peut cependant solliciter un délai pour s'exécuter.

Si l'inexécution n'est que partielle, c'est-à-dire si une partie seulement de la chose louée a été remise au preneur, la résiliation n'est pas nécessairement prononcée et les tribunaux apprécieront souverainement l'importance de ce manquement imputable au propriétaire.

En cas de carence du propriétaire bailleur, le locataire peut-il cesser de payer son loyer ?

La jurisprudence a toujours été hostile à ce moyen de pression exercé par le locataire.

Ce faisant, le locataire prend toujours un risque important en arrêtant de régler ses loyers, dans l'attente que son propriétaire satisfasse à ses obligations.

En agissant de la sorte, le locataire peut se voir reprocher une infraction susceptible d'entraîner la résiliation de son bail, ce qui entrainera la perte de son fonds de commerce, si le Juge considère que les griefs faits par l'occupant à son bailleur ne sont pas jugés suffisants.

Toutefois, dans le cas où le propriétaire faillit gravement à ses obligations (travaux ou réparations non faits) l'exception d'inexécution permet au locataire de suspendre l'exécution de sa propre obligation tant que celle du propriétaire ne sera pas exécutée.

En matière de bail, l'exception d'inexécution ne peut être opposée par le locataire que si l'utilisation des lieux est impossible soit parce que le bailleur n'a pas rempli son obligation de délivrance, soit parce que sa défaillance à réaliser les travaux indispensables interdit toute jouissance de l'immeuble.

Toutefois, si une jouissance partielle est possible, l'exception ne peut être accueillie.

Dans le doute, mieux vaut saisir le Tribunal de cette question et se faire autoriser préalablement par lui à suspendre les paiements.

Le défaut de paiement des loyers ou des charges par le locataire conduisent-ils nécessairement à la résiliation du bail ?

La résiliation judiciaire du bail commercial est toujours soumise à l'appréciation des tribunaux qui peuvent estimer que la faute ou le manquement du locataire n'a pas été suffisamment grave pour entraîner une telle conséquence.

Cependant, si la résiliation de location est mise en œuvre par application d'une clause résolutoire, les juges n'ont plus de pouvoir d'appréciation quand l'infraction est établie, et le juge des référés pourra constater la résiliation judiciaire du bail.

Le locataire pourra cependant tenter d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire à condition de rétablir dans un certain délai une activité conforme à la clause de destination des lieux ou d'apurer, dans un délai déterminé, son retard de loyer ou de charges.

Comment s'opère le renouvellement du bail à son terme ?

Pour les baux professionnels soumis au statut des baux commerciaux, le bailleur peut effectuer le renouvellement du contrat de location du locataire si ce dernier :

  • justifie d'une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d'expiration du bail,
  • n'a pas contrevenu aux clauses locatives,
  • est toujours inscrit au registre du commerce, lors du renouvellement.

Si ces conditions sont remplies, la procédure de renouvellement se déroule comme suit :

  • le congé avec offre de renouvellement du bail signifié par le bailleur au preneur ou la réponse de ce dernier à une demande de renouvellement doit contenir l'indication du prix demandé par le bailleur.
  • à défaut d'accord entre les parties sur le prix du nouveau bail, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente aux fins de fixation du montant du loyer (soit directement par assignation si l'action est engagée devant le tribunal de grande instance, soit en passant par l'étape préalable du mémoire si l'action est formée devant le juge des loyers).
  • pendant la durée de l'instance, qui nécessite souvent une expertise, un loyer provisionnel peut être fixé par le juge.
  • après examen des arguments des parties et probablement après expertise, la juridiction saisie fixera le montant du nouveau loyer, qui sera ou non déplafonné.
  • Le déplafonnement du loyer peut en effet être obtenu par le bailleur s'il parvient à démontrer notamment que durant la durée du bail écoulé, il y a eu une modification des facteurs locaux de commercialité.

Quelles sont les conséquences du refus de renouvellement du bail par le propriétaire des locaux ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Le fait d'avoir sous-loué sans autorisation ou sans respecter les formalités contractuelles ou légales constitue un tel motif de refus de renouvellement de bail.

C'est aux juges du fond qu'il appartiendra d'apprécier souverainement la gravité du motif invoqué et si cette dernière s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après l'envoi d'une mise en demeure.

A défaut, le bailleur sera obligé d'indemniser le locataire, qui ne pourra continuer à exercer son activité dans les lieux loués.

Le montant de l'indemnité que le bailleur devra lui régler variera selon que le fonds pourra ou non être transféré dans un autre local à proximité des lieux loués précédemment.

Si l'activité est transférable à proximité, le locataire pourra conserver tout ou partie de sa clientèle, mais aura des frais à débourser pour souscrire un nouveau bail, faire des travaux d'agencements, réaliser son déménagement, modifier ses documents juridiques et commerciaux pour faire connaître la nouvelle adresse, etc.

Si l'activité n'est pas transférable le bailleur devra indemniser la perte du fonds, les coûts liés au licenciement du personnel, etc.

Dans la plus part des cas, le chiffrage de l'indemnité ne sera pas possible amiablement.

En pratique, il sera nécessaire de saisir la justice, afin qu'un expert soit désigné avec mission d'évaluer les divers préjudices du locataire liés à la perte de son bail, en raison de son non-renouvellement et aux conséquences financières de cette perte.

Une fois le rapport d'expert émis, si les parties ne trouvent toujours pas d'accord, c'est le Tribunal qui fixera le montant de l'indemnisation globale.

Nous restons à votre disposition pour répondre à toutes autres questions que vous pourriez vous poser en la matière.

Les facteurs locaux de commercialité (définis à l’article R. 145-6 du Code de commerce)

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