BAIL COMMERCIAL : REMBOURSEMENT DES TRAVAUX AU LOCATAIRE
En matière de bail commercial, la question de la prise en charge par le bailleur ou par le locataire, des travaux d’entretien, des grosses réparations au titre de l’article 606 du Code ivil ou en raison d’une demande de l’Administration, est une cause fréquente de contentieux.
Raison de plus pour porter une attention, toute particulière, à la rédaction du bail commercial et des clauses relatives aux charges et conditions, imputables à chacune des parties.
Le bail commercial étant un contrat, ses termes font non seulement la loi des parties, mais se transfèrent aux propriétaires successifs des murs et/ou du fonds de commerce, durant la durée du bail.
Plus précisément, l’article du bail commercial relatif aux travaux doit indiquer clairement, à qui (bailleur ou locataire) incombe la réalisation et le réglement desdits travaux.
La Cour de Cassation, dans un arrêt du 23 mai 2013, vient de rappeler que si des travaux incombent au bailleur et que ce dernier ne les réalise pas, le locataire ne peut les faire réaliser, puis en demander le remboursement, sans respecter un formalisme précis.
Il incombe au locataire, qui cosntate un déficit d’entretien des lieux qu’il loue, résultant d’une négligence du bailleur, de commencer par mettre en demeure le propriétaire des murs d’avoir à respecter son obligation.
Ensuite et si le bailleur n’a pas satisfait à la mise en demeure, le locataire doit, avant de débuter les moindres travaux, obtenir en justice l’autorisation judiciaire de se substituer à son propriétaire, dans la réalisation des travaux.
Après avoir été autorisé par un jugement, à faire exécuter les travaux, le locataire pourra ensuite en demander le remboursement à son bailleur, si les travaux lui incombaient.
Pour le cas où le locataire n’aurait pas accompli ce formalisme, il ne pourrait pas obtenir le remboursement des travaux, par lui avancés, même si, aux termes du bail, ils devaient être effectués par le bailleur.
En conclusion, il est très souvent opportun, pour ne pas dire essentiel, d’aller soumettre, avant signature le bail que l’on envisage de signer, à son Conseil habituel et notamment à son Avocat.
De même, il est bon de prendre de nouveau son avis, avant d’entreprendre des travaux.