Comme tout contrat, la vente d’un fonds de commerce nécessite que des conditions de fond et de forme soient réalisées.

Concernant les conditions de fonds, il faut nécessairement que les parties à la vente soient capables de s’engager, ce qui sous-entend qu’elles sont majeurs et non placées sous un régime de tutelle ou de curatelle, qu’elles donnent leur consentement à la vente et qu’elles s’accordent sur la chose vendue et son prix.

Concernant les conditions de forme, il faudra impérativement qu’un écrit soit établi et que cet écrit expose l’ensemble des mentions obligatoires et notamment les chiffres d’affaires et résultats réalisés par l’exploitant.

La Cour de Cassation vient d’ailleurs de rendre un arrêt dans une affaire se rapportant à la question du vice du consentement lors d’une vente.

Car comme cela été rappelé ci-avant, l’acquéreur ne peut valablement consentir à l’achat que dans la mesure où son consentement n’est pas vicié.

Les causes de vice du consentement sont de trois sortes : l’erreur, la violence ou le dol.

L’erreur consisterait à se tromper sur la nature de la chose céder (ex : signer une location-gérance et non une vente de fonds de commerce).

La violence, consiste à subir des pressions morales et physiques, conduisant à signer sous la contrainte.

Le dol consiste en des manoeuvres faites par une partie, sans lesquelles on ne se serait pas engager.

Dans un arrêt du 20 février 2015, la Cour de Cassation vient de préciser qu’une demande d’annulation d’une vente de fonds de commerce est recevable pour réticence dolosive, si et seulement si, l’intention de tromper du vendeur est constatée.

Ce faisant, cet arrêt est important puisqu’il rend nécessaire un élément intentionnel, de la part du vendeur.

Cassation commerciale, 10 février 2015, n° 13-25.008

En matière de bail commercial, la question de la prise en charge par le bailleur ou par le locataire, des travaux d’entretien, des grosses réparations au titre de l’article 606 du Code ivil ou en raison d’une demande de l’Administration, est une cause fréquente de contentieux.

Raison de plus pour porter une attention, toute particulière, à la rédaction du bail commercial et des clauses relatives aux charges et conditions, imputables à chacune des parties.

Le bail commercial étant un contrat, ses termes font non seulement la loi des parties, mais se transfèrent aux propriétaires successifs des murs et/ou du fonds de commerce, durant la durée du bail.

Plus précisément, l’article du bail commercial relatif aux travaux doit indiquer clairement, à qui (bailleur ou locataire) incombe la réalisation et le réglement desdits travaux.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 23 mai 2013, vient de rappeler que si des travaux incombent au bailleur et que ce dernier ne les réalise pas, le locataire ne peut les faire réaliser, puis en demander le remboursement, sans respecter un formalisme précis.

Il incombe au locataire, qui cosntate un déficit d’entretien des lieux qu’il loue, résultant d’une négligence du bailleur, de commencer par mettre en demeure le propriétaire des murs d’avoir à respecter son obligation.

Ensuite et si le bailleur n’a pas satisfait à la mise en demeure, le locataire doit, avant de débuter les moindres travaux, obtenir en justice l’autorisation judiciaire de se substituer à son propriétaire, dans la réalisation des travaux.

Après avoir été autorisé par un jugement, à faire exécuter les travaux, le locataire pourra ensuite en demander le remboursement à son bailleur, si les travaux lui incombaient.

Pour le cas où le locataire n’aurait pas accompli ce formalisme, il ne pourrait pas obtenir le remboursement des travaux, par lui avancés, même si, aux termes du bail, ils devaient être effectués par le bailleur.

En conclusion, il est très souvent opportun, pour ne pas dire essentiel, d’aller soumettre, avant signature le bail que l’on envisage de signer, à son Conseil habituel et notamment à son Avocat.

De même, il est bon de prendre de nouveau son avis, avant d’entreprendre des travaux.

Depuis 1985, puis 1987, la loi prévoit que le locataire d’un fonds de commerce, qui bénéficie d’un droit à retraite ou d’une pension d’invalidité, peut céder son bail (mais non son fonds) en bénéficiant de la despécialisation.

Il vient désormais d’être jugé que le commerçant qui perçoit une retraite de base, en situation de cumul emploi et retraite, peut également céder son bail commercial pour une activité nouvelle et donc bénéficier de la despécialisation, lorsqu’il arrête son activité.